金友期货高档盘现状调查销量真掉 价格假涨

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【编者按】自住房对于楼市的影响,现在看来已经不再仅仅局限在刚需产品上了,楼市观望情绪的浓厚,即便是一向金友期货端着架子卖的高端豪宅也明显感觉得到。

    

  自住房对于楼市的影响,现在看来已经不再仅仅局限在刚需产品上了,楼市观望情绪的浓厚,即便是一向端着架子卖的高端豪宅也明显感觉得到。金友期货根据统计数据显示,2014年3月份,北京共有57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目,共成交了135套,同比去年3月下滑了7成。即便是整个第一季度,北京公寓豪宅市场的成交量也仅为399套,同比降低了68%,同样接近7成。但售价却在一些千万级项目的拉动下,首次突破六万元大关,达到了60026元/平方米,同比大涨20%。有机构预计,未来还会有更多报价在10万元左右的高端项目扎堆入市。但金友期货实际上北京的高端新盘却鲜有成交价能在10万元以上的,报价冲上10万元,更多是一种象征,意在抬高买房人对于高端盘的预期,其实,豪宅价格暗降已经是不争的事实。【5月37新盘“抢跑”入市 创限购以来推盘纪录】

  降价风未吹向豪宅 买房人失望后转观望

  家住菜市口的王俊杰(化名)夫妇,是老房拆迁补偿的受益者,去年两千多万的拆迁补偿款到账,让工薪阶层的夫妻俩顿时富裕了起来。不过,由于只是普通的工人,没有特别的投资渠道,而唯一的儿子还在上大二,暂时也没有花钱的需金友期货要,因此夫妻俩对如何处理这一大笔钱反而犯起了愁。

  “我是很反对把钱都放银行的,一年期存款利率才3.5%左右。甚至跑不过物价的上涨,存那么多钱不是等着贬值吗!”王俊杰对北京青年报金友期货记者表示,全家最值钱的老房子被拆迁,换来的现金,是准备下半辈子能舒服一点,并让儿子过得轻松些的资本。因此,全家人思来想去,最终决定还是要花在买房上,因为从这么多年的经验看,至少买房没有贬值的。

  打定了注意,王俊杰就一直在楼市中寻找机会。今年初以来,大量自住型商品房的入市对楼市的冲击影响明显。不断传出的利空声音,以及刚需项目接二连三地传出降价与低开。让王俊杰看到了出手的时机。“除了现在住的这套两居室,我们家还能再买一套房子,准备把大部分补偿款都花在这上面,索性就买个千万级别的别墅。再加上房子现在都说降价了,哪怕只有一个点的折扣,也能少花十多万元。”王俊杰对记者介绍着自己的算盘。

  不过令他颇感意外的是,他最关注的南四环的一处新盘别墅项目,不但价格未有松动,反而每平方米还涨了几千块。“去年他们一期开盘卖了30多套,宣称当天就售罄了。今年二月新推的二期,共有90多套房,虽然到现在只卖出十几套房子,当总价却从1500万元起,涨到了1800万元起。”本想趁楼市低迷“捡便宜”的王俊杰对于豪宅价格的逆势上涨很是失望,他告诉北青报记者,想要再等等看,也许机会会来临的。

  公寓豪宅销量降七成 均价却冲上6万元/平方米

  正是由于高端豪宅对于价格的坚守,让买房人流失的趋势比刚需盘还要明显,一位业内人士表示。

  统计数据更能清晰地反应高端豪宅现下的销售困境。根据亚豪机构统计数据显示,2014年3月份,北京共有57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目,共成交了135套,同比去年3月下滑了7成。即便是整个第一季度,北京公寓豪宅市场的成交量也仅为399套,同比降低了68%,同样接近7成。

  对此,亚豪机构副总经理任启鑫认为,3月份,在楼市整体预期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力,尤其是刚需项目“平价跑量”的现象逐步扩大并渐成趋势,令刚需客群的观望情绪加深。对预期的不看好,也同样令部分高端购房群体出现了一定的观望情绪。

  造成豪宅成交量大幅下挫的除了市场整体的冰冻以外,另一个重要因素就是豪宅价格逐渐攀高,也将不少意向购房人挡在了门外。

  统计数据显示,3月份,北京24个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目成交中,包括五矿万科·如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等项目在内,共有16个项目的套均价格超过1000万元。正是在这些高价房源和千万级豪宅的拉升下,3月份整体市场成交均价首次突破六万元大关,达到了60026元/平方米,同比大涨20%。

  高端客户也开始省着花钱

  高端豪宅一向都是端着卖的慢销奢侈品,业内也有关于高端豪宅越是逆市涨价,越代表抗跌保值的说法。但目前的高端盘销售遇冷,确实不争的事实。

  某大型房企的销售总监告诉北青报记者,多年来他操盘过的豪宅项目不止一次遇到豪气冲天的买房人,有的人甚至还分不清自己所买的房子位于北京哪个区,只是因为儿女在附近上学,就豪掷千万元买房。

  但是,据他近两个月与旗下高端项目的购房人交流,明显感觉到,曾经不差钱、甚至一时冲动就买单的高端房买家,如今也开始慎重地计算着买房了。

  上述房企负责人表示,北京的豪宅市场上,有三类人群一直都是主力:一种是商界的影响力人物,一种是山西、内蒙古等靠能源发家的买房人,另一种则是南方民营企业的企业主们。即便有限购,项目方也有各种办法帮其曲线买房。但如今,三种买房群体都陷入了观望和低迷,商界的买房人,由于楼市的整体环境,对于新买一套房十分慎重;而山西、内蒙古等地的买房人,又受困于煤炭、钢铁等产业的危机,早已没了曾经的豪爽;而南方的民营企业家们,同样受困于实体经济的增速放缓,对于购买豪宅更加慎重。

  这一些列的因素直接造成了当前豪宅成交量的大幅走低,购房人观望态势明显。

  十万元项目扎堆入市

  实际售价难免要打折

  虽然豪宅成交陷入困境,但未来新增供应的豪宅项目却并不少。由于去年底的高价房限制入市政策,导致多个地王项目延期到今年登场。

  不久前代理机构第一太平戴维斯发布了一季度市场报告预测,将有10个左右高端住宅项目年内入市,且多数项目的预售价格都超过10万元/平方米。其中包括中赫万柳书院、保利海德公园、万科此前收购的凯德地安门项目,以及三里屯的通盈中心等都计划今年开盘入。

  不过,高定价却并不代表着高售价。中原地产首席分析师张大伟就认为,北京市场上虽然号称10万元以上的在售项目不少,但真正售价超过10万元的并没有几个,大部分项目炒作10万元定价,更多是为了抬高购房人对豪宅产品的信心和预期。

  根据北京市房地产交易管理网显示,新近崛起的豪宅聚集地孙河,就有多个项目报价接近10万元,像龙湖的双珑原著,最贵的房源报价超过10万元/平方米,而临近的北京院子报价也在8至9万元每平方米。这样的高定价,也让孙河重新被购房人认识和熟知,成为北京的豪宅聚集地之一。但从建委网站的实际签约情况看来,两个项目的实际销售均价距离10万元还差得远,其中龙湖双珑原著的成交均价为65375元/平方米,而北京院子的成交均价则为67895元/平方米。

  与这些项目大幅提高报价,但实际销售时大打折扣不同,也有的高端豪宅并不愿过于高调,将报价拔高到10万元的高度。“今年的楼市整体形势并不乐观,公司对于销售去化率更加重视,对于价格并未刻意拔高。”京投银泰琨御府的一位负责人告诉北青报记者。

  据了解,作为西三环慈寿寺地铁站上盖的豪宅产品,加上西三环长期缺少新盘供应,琨御府一度被预计售价将达到10万元/平方米。但这种猜测遭到了项目方的否认。“价格并未最终确定,周边的二手房价格约为7万元,新盘最终定价可能会是8万元/平方米左右,并包含精装修。”该负责人表示,略高于周边二手房价的定价策略,使得项目不同于一般蓄客较慢的豪宅,目前的有效客户已经超过了实际准备开盘的房源数量两倍。尤其是周边有换房需求的买房人,卖掉二手房后,并不会有太大的压力就能实现换房。

  有业内人士就认为,务实的定价策略,在楼市整体趋冷时,不仅是刚需盘跑量的重要方法,对于销售缓慢的高端项目来说,更加必要。否则成交量不断下探,而价格却不断上涨的销售困境恐怕还将继续。